Права і обов`язки власників власних житлових приміщень і громадян у них проживають

Зміст

Введення

1. Право спільної власності на житлове приміщення

2. Основні положення права і обов'язків власника житлового приміщення

2.1 Права власника житлового приміщення

2.2 Обов'язки власника житлового приміщення

3. Право користування житловими приміщеннями членами сім'ї власника жилого приміщення

Висновок

Бібліографічний список літератури

Введення

Житлове законодавство Російської Федерації, а також пов'язана з ним судова практика знаходяться у процесі розвитку і вдосконалення. Склався загальний кістяк законодавства, ламати який не варто було б вже ні за яких обставин: основним особою (як володіє усією сукупністю повноважень, так і несе відповідальність за нерухоме майно) став власник.

Інші особи, крім власника, користуються нерухомим майном, зокрема житлом, в силу будь-яких індивідуальних, передбачених законодавством відносин з власником: сімейних, договірних. Звичний всім договір соціального найму теж є формою договірних правовідносин між наймачем і власником житла в особі муніципального освіти або держави.

Об'єктом дослідження є суспільні відносини, що виникають і розвиваються в процесі володіння і розпорядження житловими приміщеннями.

Предметом вивчення є права та обов'язки власника та громадян спільно з ним проживають.

Метою дослідження є дозвіл загальнотеоретичних, правових та практичних проблем, що стосуються відносин у сфері користування та розпорядження житлових приміщень, а також вироблення рекомендацій щодо вдосконалення норм чинного житлового законодавства.

У відповідності з поставленою метою задачами дослідження є:

комплексне дослідження сутності житлового приміщення і виділення його основних рис;

детальне вивчення право спільної власності на житлове приміщення;

дослідження основних положень прав і обов'язків власника житлового приміщення;

характеристика права на користування житловими приміщеннями членами сім'ї власника житлового приміщення.

Теоретична розробка. У розробці теми роботи використовувалися праці деяких вчених, таких як Афоніна О.В., Бубон К.В., Голубєв А.В., Денисевич Є.М., Єрошкін В.М., Крашенинников П.В., Селіванова Є.С., Свердлик Г.А. та інші.

Методи дослідження. Слід зазначити, що при дослідженні даної проблематики були використані як загальні, так і приватні методи. У числі загальних виділяються дедуктивний, індуктивний, історичний, діалектичний методи. Як окремий метод мається на увазі такий спеціально-юридичний метод дослідження як порівняльно-правовий.

Структурно робота складається з вступу, трьох параграфів, висновків і бібліографічного списку літератури.

1. Право спільної власності на житлове приміщення

Житлове приміщення може належати на праві власності як одній особі, так і декільком - на праві спільної власності. Причому з включенням житлових приміщень в цивільний оборот все частіше виникають відносини спільної власності стосовно до житлових приміщень: переважна кількість державного і муніципального житла приватизується у спільну власність проживають в них громадян; дуже часто в спадщину передаються квартири не одному, а кільком громадянам; широко поширені випадки спільного придбання громадянами того чи іншого житла. Крім того, як буде показано далі, у подружжя при відсутності шлюбного контракту, як правило, виникає право спільної сумісної власності на придбане житло.

Так само як і інші об'єкти цивільних правовідносин, житлове приміщення може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного з власників у праві власності (часткова власність) або без визначення таких часток (сумісна власність).

Загальна власність, відповідно до ЦК РФ, передбачається пайовий. При цьому істотною відмінністю чинного законодавства від законодавства, що діяв до 1 січня 1995 р., є те, що спільна власність (без виділення часток) можлива тільки у випадках, встановлених федеральним законом (власність подружжя, членів селянських (фермерських) господарств, а також майно загального користування, придбане або створене садівничим, городницьких або дачних (некомерційним) товариством) ^1. Справа в тому, що в цілому ряді законів, що регламентують житлові відносини, які прийняті в останні роки, передбачалося виникнення права спільної сумісної власності в осіб за договором (ст.2 Закону РФ "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації", ст.8 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики" і деякі інші законодавчі акти), що, звичайно ж, порушувало істота спільної власності і - найголовніше - робило невизначеними відносини учасників таких угод (відсутність часткою, припущення згоди у придбанні прав і обов'язків від імені всіх власників та ін.)

Розглядаючи випадки виникнення спільної сумісної власності, не можна не звернути увагу на те, що в літературі і на практиці ці положення закону не завжди трактуються однозначно. Особливо багато проблем було до внесення змін до ст.2 Закону РФ "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації", тобто до 31 травня 2001 р. ^1, коли подвійне тлумачення було усунуто. Існувала точка зору, згідно якої Закон РФ "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" вказував на те, що можлива приватизація житла в спільну власність спільно проживаючих громадян незалежно від наявності у них шлюбних відносин. При цьому наголошувалося, що це - третя можливість утворення спільної власності (поряд з утворенням власності подружжя і членів селянського (фермерського) господарства) ^2.

Представляється, що при ретельному аналізі норм ГК РФ і Закону РФ "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" звертає на себе увагу положення ст.2 цього Закону навіть у початковій редакції, де вказувалося, що "житлові приміщення передаються у спільну власність" і в дужках - "спільну і часткову", тобто мова і йшла, і йде про договір між приватизаційними органами і громадянами, які проживають у житлових приміщеннях державного або муніципального житлового фонду, про придбання у власність житлового приміщення. Слід ще раз підкреслити - мається на увазі договір, між тим ГК РФ говорить про випадки, встановлених законом (а не угодою сторін). Звичайно ж, приватизація житлового приміщення у спільну власність можлива, але тільки у випадках, коли її учасниками виступають подружжя або члени селянського (фермерського) господарства ^1.

Хотілося б висловити надію на те, що дискусії про самостійне вигляді спільної власності на житлове приміщення, придбане кількома громадянами в порядку приватизації, - лише історичний фрагмент цивільно-правової науки. І що дуже важливо - на практиці не буде суперечок, особливо при визначенні спадкової маси померлого учасника спільної власності, який не був чоловіком співвласника або членом селянського (фермерського) господарства.

Володіння і користування житловим приміщенням, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників, а при відсутності такої угоди встановлюються судом. При досягненні сторонами угоди можливе роздільне користування житловим приміщенням незалежно від розміру їх частки у спільній власності.

Слід мати на увазі, що продаж та обмін частки в загальній власності допускаються лише при дотриманні переважного права інших учасників на придбання такої частки. Це означає, що продавець частки зобов'язаний сповістити у письмовій формі решту учасників часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та умов, на яких продає її. Якщо решта учасників часткової власності відмовляться від покупки або не придбають продається частку в праві власності на житлове приміщення протягом місяця з дня повідомлення, продавець має право продати свою частку будь-якій особі. При продажу частки з порушенням переважного права купівлі будь-який інший учасник часткової власності має право протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав та обов'язків покупця (ст.250 ЦК України).

Спеціальна норма, присвячена державної реєстрації угод з частками у праві спільної власності на нерухомість, в тому числі і на житлові приміщення, міститься в п.1 ст.24 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".

Спочатку цією нормою передбачалося, що у разі державної реєстрації права на частку у спільній частковій власності до заяви про державну реєстрацію з боку інших власників повинні були додаватися у письмовій формі заяви про згоду, які мали оформлятися кожним співвласником в органі, що здійснює державну реєстрацію прав, або бути нотаріально завірені. При відсутності згоди всіх співвласників реєстратор прав був зобов'язаний призупинити державну реєстрацію на два місяці і в триденний термін направити повідомлення про призупинення державної реєстрації прав усім співвласникам, що не виразили свою згоду. Якщо протягом зазначеного строку співвласники не оформляли свої заперечення в органі, що здійснює державну реєстрацію прав, або не уявляли нотаріально засвідчені заперечення, державна реєстрація права на частку у спільній частковій власності проводилася без їх згоди. Безумовно, така норма викладеної процедури (згода у письмовій формі, а не відмова або байдужість, як за ЦК РФ; можливість призупинення на два місяці і ін) істотно обмежувала право учасника часткової власності порівняно з нормою, що міститься в ст.250 ГК РФ . Федеральним законом "Про внесення зміни до статті 24 Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ^"1 процедура державної реєстрації була приведена у відповідність до ДК РФ.

Житлове приміщення, що знаходиться у спільній частковій власності, може бути поділене між її учасниками щодо угоди.

У випадках, коли угоди про спосіб виділу не досягнуто, за позовом будь-якого учасника квартира або житловий будинок ділиться в натурі, при цьому необхідно, щоб у власності у громадянина знаходилося не менше однієї ізольованої кімнати. В іншому випадку виділяється власник повинен отримувати грошову компенсацію. Розмір грошової компенсації за частку в праві спільної власності на житлове приміщення визначається угодою сторін. Якщо угода не досягнуто, то розмір компенсації встановлюється судом, виходячи з дійсної вартості житлового приміщення на момент його розділу, яка встановлюється за участю сторін відповідними фахівцями - оцінювачами нерухомості з урахуванням споживчих якостей, а також інших мають значення для правильної оцінки житла обставин.

Поряд з існуючим раніше правилом, за яким майно, нажите подружжям під час шлюбу, є їхньою спільною власністю, ГК РФ подружжю надається можливість укладення договору з приводу юридичної долі придбаного майна (ст.256). Сімейний кодекс Російської Федерації (далі - СК РФ) розвиває це положення, називаючи таку угоду шлюбним договором (п.1 ст.33 і гл.8).

Подружжя має право укласти зазначену угоду як до вступу в шлюб, так і під час існування шлюбних відносин. Договір, укладений чоловіком і жінкою до вступу в шлюб, набирає чинності після реєстрації шлюбу. У тих випадках, коли чоловік і жінка, будучи подружжям, вирішили визначити своє майнове становище, угода набуває чинності з моменту нотаріального оформлення (п.2 ст.41 СК РФ).

У договорі чоловік і дружина можуть передбачити часткову власність на нажите під час шлюбу майно, в тому числі і на житло. Приміром, у договорі вказується, що в одного чоловіка частка на придбане під час шлюбу майно становить 1 / 3, а в іншого - 2 / 3. Подружжя можуть домовитися і про те, що майно, нажите кожним чоловіком, є його власністю ^1.

У тих випадках, коли подружжя є учасниками спільної власності, згідно ст.253 ГК РФ і ст.35 СК РФ вони спільно володіють і користуються спільним майном. Розпорядження таким майном здійснюється за згодою подружжя, яке передбачається. На жаль, у Цивільному кодексі України таке припущення не обмежувалося виглядом відчужуваного майна або формою договору про відчуження. По даній нормі чоловік міг самостійно продати (або розпорядитися іншим чином) будь-яке майно, включаючи житлові приміщення.

СК РФ ліквідував цю прогалину, вказавши на необхідність нотаріального посвідчення згоди подружжя у разі відчуження іншим чоловіком перебувають у спільній власності житлових приміщень (п.3 ст.35). Очевидно, що дана норма стане захистом сім'ї від необдуманих рішень недбайливих подружжя, при цьому вона (норма) не суперечить ЦК РФ, оскільки в п.4 ст.253 говориться про можливість встановлення відмінного від ГК РФ режиму володіння, користування і розпорядження спільною власністю.

Кожен із подружжя має право вимагати розділу спільної сумісної власності як при розірванні, так і під час шлюбу, при цьому частки вважаються рівними. Як випливає з ст.39 СК РФ, в окремих випадках суд може відступити від цього правила, враховуючи інтереси неповнолітніх дітей або заслуговуючі уваги інтереси одного з подружжя, зокрема, у випадках, якщо інший чоловік не отримував дохід з неповажних причин або витрачав спільне майно на шкоду інтересам сім'ї. При розділі житлового приміщення, що є спільною власністю подружжя, суд визначає, які кімнати підлягають передачі кожному з них. У випадках, коли одному з подружжя передаються кімнати, вартість яких перевищує належну йому частку, іншого члена подружжя має бути присуджена відповідна компенсація.

Житло не визнається спільною сумісною власністю в тих випадках, коли воно було придбано при фактичному припиненні шлюбу, і, отже, другий чоловік ніяких прав на житлове приміщення не має.

Розділ житлового приміщення особами, що живуть (або жили) сімейним життям без реєстрації шлюбу, здійснюється за правилами, передбаченими для виділу частки із спільної часткової власності. При цьому повинна враховуватися ступінь участі цих осіб коштами і особистою працею в придбанні житлового приміщення, тому що спільною сумісною власністю подружжя є лише те майно, яке нажите під час шлюбу, укладеного в установленому законом порядку.

У літературі зустрічається думка про те, що після смерті одного з подружжя житлове приміщення, що знаходилося у спільній власності, не потрапляє в спадкову масу, а автоматично переходить в одноосібну власність пережив чоловіка ^1. На жаль, у зв'язку з такою вельми поширеною точкою зору на практиці оформлення права власності на житло відбувається за аналогією зі ст.560 ГК РРФСР, яка мала відношення тільки до спадкоємства майна в колгоспному дворі. Яких-небудь серйозних правових підстав для існування наведеної точки зору не було і немає.

по-перше, ст.560 ГК РРФСР регулювала перехід права власності на житловий будинок тільки у зв'язку зі смертю члена колгоспного двору. При цьому житло повинно було бути складовою частиною колгоспного двору. Зазначена норма не застосовувалася при спадкуванні житлового будинку, не належить до двору.

по-друге, ст.560 вступила в протиріччя з чинним законодавством задовго до прийняття нових Цивільного та Сімейного кодексів. Закон РРФСР "Про власність в РРФСР", який набув чинності з 1 січня 1991 р. ^1, не передбачав такого різновиду спільної сумісної власності, як колгоспний двір, і тим більше немає таких норм у чинному ЦК України.

по-третє, стосовно до спадкоємства майна колгоспного двору Конституційний Суд РФ 16 січня 1996 прийняв рішення про неконституційність ст.560 ГК РРФСР ^2.

З вищевикладеного випливає, що після смерті пережив чоловіка - учасника спільної власності спадщина відкривається в загальному порядку, а значить, якщо є заповіт, то до спадкування призивається особа (особи), зазначена в ньому. Якщо ж заповіту немає, то майно, що належало чоловікові одноосібно, і право на частку у спільній власності переходять спадкоємцям першої черги, до числа яких належить і чоловік померлого.

Наприклад, подружжя на момент смерті одного з них мали на праві спільної власності, крім іншого майна, квартиру. При цьому заповіту не було, а значить, успадкування має здійснюватися згідно із законом. З урахуванням того, що у подружжя є двоє дітей, спадщина відкривається на 1 / 2 частки в праві власності на квартиру, тобто розподіляється на трьох спадкоємців в рівних частках - пережив чоловіка і двох дітей.

На практиці виникають питання, пов'язані з можливістю відчуження частки у праві власності (не частини житла, а саме частки) на житлове приміщення, якщо житло належить на праві власності одній особі (наприклад, громадянину належить на праві власності двокімнатна квартира і він вирішив зробити відчуження 1 / 3 права на житло).

Дана можливість прямо не передбачена в чинному законодавстві, проте і прямих заборон також немає. Комплексний аналіз нормативних положень ЦК РФ, що містяться в п.2 ст.1: "Громадяни (фізичні особи) та юридичні особи набувають і здійснюють свої цивільні права своєї волею і у своєму інтересі.

Вони вільні у встановленні своїх прав і обов'язків на основі договору та у визначенні будь-яких не суперечать законодавству умов договору ", в п.2 ст.421:" Сторони можуть укласти договір, як передбачений, так і не передбачений законом або іншими правовими актами ", а також у ст. 209 і 288, з яких випливає, що власник житла має право за своїм розсудом робити у відношенні приналежного йому жилого приміщення будь-які дії, що не суперечать закону, дозволяє зробити висновок про те, що операція з відчуження частки у праві власності на житлове приміщення можлива і відповідає чинному законодавству.

Установи юстиції з реєстрації прав не має права відмовляти в реєстрації таких угод, навпаки, державні реєстратори прав на нерухоме майно та угод з ним зобов'язані зареєструвати: по-перше, договір, по-друге, частку особи, котрий придбав право, і частку, що залишилася в особи, яке справило відчуження.

У наведеному прикладі зареєстрований в органі юстиції з реєстрації прав договір буде представляти собою правовстановлюючий документ, що засвідчує той факт, що частка в праві спільної власності на житло громадянина, раніше що був одноосібним власником, становить 2 / 3, а частка у праві спільної власності на житлове приміщення особи придбав становить 1 / 3.

2. Основні положення права і обов'язків власника житлового приміщення

2.1 Права власника житлового приміщення

Зміст права власності в Цивільному кодексі РФ розкривається через "тріаду правомочностей" власника: володіння, користування, розпорядження (ст. 209 ЦК РФ). Це означає, що власник має право:

реально володіти своїм майном;

витягати з нього корисні властивості і визначати його юридичну долю (продавати, заповідати, дарувати, здавати в оренду і т.п.).

Власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб.

Відповідно до п.2 ст.1 ЦК РФ обмеження права власності можуть вводитися тільки федеральним законом і лише у випадках, встановлених цією статтею.

Обмеження права власності слід відрізняти від обмеження кола дій, які може здійснювати власник. Права власності на житлове приміщення обмежені, перш за все, його призначенням.

Вимога ч.1 ст.30 ЖК РФ, про використання житла за призначенням міститься в ч.1 ст.17 ЖК РФ: житлове приміщення призначене для проживання громадян. Аналогічна норма є в ГК РФ: житло призначене для проживання; власник володіє, користується і розпоряджається належним йому житлом відповідно до його призначення (ст.288 ЦК України). Використання житла не за призначенням є однією з підстав припинення прав власності на це майно (ст.293 ЦК України).

Що стосується заборон на дії власника житла, то в основі їх - протипожежні, санітарно-гігієнічні, екологічні та інші правила, а також вимоги про забезпечення прав і законних інтересів інших громадян, сусідів (див. ст.17 ЖК РФ і ст. 209 ЦК РФ).

Частиною 2 ст.17 ЖК РФ передбачається можливість використовувати житло - поруч із проживанням - для індивідуальної підприємницької або професійної діяльності (наукові працівники, письменники, надомні працівники тощо). При цьому необхідно дотримуватися правил користування житловими приміщеннями.

Критеріями, що обмежують межі такої діяльності, є:

дотримання прав та інтересів сусідів, а також дотримання вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, екологічних;

вимог щодо змісту інженерного устаткування відповідно до технічних параметрів будівлі, рівнем шуму, випромінювання і т.п.

Згідно ст.17 ЖК РФ в житлових приміщеннях не можна розміщувати промислові виробництва. Настільки ж категоричні положення ст.288 ЦК України, згідно з якою розміщення в житлових будинках промислових виробництв не допускається.

Розміщення підприємства, установи, організації в приміщенні, що належить громадянинові на праві власності, можливо тільки після перекладу такого приміщення в нежитлове в порядку, передбаченому житловим законодавством (п.3 ст.288 ГК РФ).

Житловий кодекс не встановлює наслідків використання житла не за призначенням його власником. У даному випадку слід звернутися до ст.293 ГК РФ. Відповідно до цієї статті використання власником житлового приміщення не за призначенням може спричинити примусове його вилучення (ст.293, 235 ЦК РФ).

Відповідно до ч.2 ст.30 ЖК РФ, власник житлового приміщення може надати його громадянину за договором найму, договором безоплатного користування або на іншій законній підставі.

Крім того, власник має право надати своє житло у володіння та (або) користування юридичній особі на підставі договору оренди. Питання оренди регламентуються цивільним законодавством (гл.34 ЦК РФ). Разом з тим звернемося до п.2 ст.671 ЦК РФ, згідно з яким юридична особа - орендар житлового приміщення може використовувати це приміщення тільки для проживання громадян.

Власник житлового приміщення має право займатися його перебудовою і (або) переплануванням, звертатися до відповідного органу з питання переведення житлового приміщення в нежитлове (ст.22 - 24 ЖК РФ).

2.2 Обов'язки власника житлового приміщення

Крім прав ст.30 ЖК РФ, наділяє власника певними обов'язками. Частина 3 зобов'язує його утримувати і своє житлове приміщення, і спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку. Власник кімнати в комунальній квартирі зобов'язаний також містити спільне майно власників кімнат в такій квартирі.

Власник житлового приміщення зобов'язаний своєчасно вносити плату за утримання і ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату:

за послуги і роботи з управління багатоквартирним будинком; утримання, поточного та капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку;

за комунальні послуги ^1.

Частина 4 ст.30 ЖК РФ, встановлює обов'язки власника:

підтримувати житлове приміщення в належному технічному і санітарному стані, не допускаючи безгосподарного поводження з ним;

дотримуватися права і законні інтереси сусідів;

дотримуватися правил користування житловими приміщеннями ^2;

дотримуватися правил утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку ^2.

Порушення цих обов'язків тягне визначену законодавством відповідальність.

Стаття 293 ЦК України передбачає можливість примусового вилучення у власника житла у випадках:

порушення прав та інтересів сусідів;

безгосподарного поводження з житлом, допускаючи його руйнування, а також у разі використання житлового приміщення не за призначенням, про що згадувалося вище.

Згідно ст.29 ЖК РФ у разі самовільного перебудови й (або) перепланування житлового приміщення допускається (у порядку і на підставах, встановлених названої статті) продаж його з публічних торгів.

Псування жилих будинків, житлових приміщень, а так само псування їх обладнання, самовільне переобладнання житлових будинків і (або) житлових приміщень або використання їх не за призначенням, самовільне перепланування житлових приміщень у багатоквартирних будинках тягнуть за собою відповідальність за КоАП РФ (ст.7.21).

Згідно ст.7.22 КоАП РФ порушення особами, відповідальними за утримання житлових будинків і (або) житлових приміщень, правил їх утримання та ремонту або порядку і правил визнання їх непридатними для постійного проживання та переведення у нежитлові, а одно переобладнання житлових будинків і (або) житлових приміщень без згоди наймача (власника), якщо це істотно змінює умови користування житловим будинком і (або) житловим приміщенням, тягне за собою накладення адміністративного штрафу на посадових та на юридичних осіб.

Відповідальність за заподіяння шкоди майну (у нашому випадку - житловому приміщенню, загальному майну багатоквартирного будинку) передбачається положеннями ЦК РФ (див. гл.59).

Кримінальна відповідальність може наступити, коли порушення носить характер злочину (див., зокрема, ст.167, 168 КК РФ).

3. Право користування житловими приміщеннями членами сім'ї власника жилого приміщення

Користування житловим приміщенням здійснюється за допомогою проживання в ньому, що може виникнути як на підставі самостійного речового права на житлове приміщення, так і на підставі похідного, тобто заснованого на праві користування чужим житловим приміщенням.

До числа похідних прав на житлове приміщення відносяться права членів сім'ї власника жилого приміщення.

Інститут права користування чужим житловим приміщенням знайомий ще з часів існування Римської імперії. Як зазначає І.А. Емелькіна, "право користування приміщенням членом сім'ї власника цього житлового приміщення за правовою природою близько прав сервітутного типу - особистим сервітутів, відомим ще римському праву" ^1. Серед особистих сервітутів поряд з такими, як узус і узуфрукт, римське право виділяло хабітаціо. Хабітаціо було правом довічного проживання в чужому житловому приміщенні або його частини. Російському праву був відомий ще один особистий сервітут - право довічного проживання в будинку або маєтку, наданому певній особі. У ДК РФ сервітуту присвячено невелику кількість статей (ст.216, 274 - 277). В основному норми Кодексу регулюють сервітутні права на землю. Але виходячи зі змісту п.1 ст.274 ГК РФ сервітутом можуть обтяжувати будівлі, споруди та інше нерухоме майно, обмежене користування яким необхідно поза зв'язком з користуванням земельною ділянкою. Отже, можливе встановлення сервітуту та на житлове приміщення.

У юридичній літературі питання про правову природу права користування житловим приміщенням членами сім'ї власника житлового приміщення є дискусійним. Е.А. Суханов ¹ і С.М. Корнєєв ² відносять досліджувані правовідносини до правовідносин речового типу. Ю.К. Толстой ^3, незважаючи на те що відносини користування житловим приміщенням відносить до зобов'язальних, житлові права деяких користувачів, в тому числі і членів сім'ї власника житлового приміщення, вважає речовими.

Г.Л. Гонашвілі відносить права членів сім'ї власника жилого приміщення до "зобов'язальним прав орендного типу" ^4.

М.І. Брагінський і В.В. Витрянский обгрунтовують можливість існування зобов'язальних правовідносин з речове-правовими елементами ^5.

Є.М. Денисевич, розмірковуючи про юридичну природу права користування громадян, які проживають разом з власником житлового приміщення, і про співвідношення речових та зобов'язальних почав у даному праві, говорить про особисте сервитуте договірного типу ^6.

На користь речової природи досліджуваного права говорить наступне:

норми про права членів сім'ї власника жилого приміщення розміщені у главі 18 ГК РФ, присвяченій речових прав на житлове приміщення;

в ЖК РФ прав членів сім'ї власника жилого приміщення присвячена ст.31, яка також розташована в розділі II, присвяченому права власності та інших речових прав на житлове приміщення;

абсолютний захист права користування членів сім'ї власника від будь-яких зазіхань будь-яких осіб, в тому числі і від самого власника житлового приміщення, тобто члени сім'ї власника можуть вимагати усунення порушення їх прав на житлове приміщення від необмеженого кола осіб, що характерно для абсолютних прав.

Таким чином, досліджувані права мають речове-правову природу. При цьому, виступаючи в якості прав на чужі речі, вони є обмеженими речовими правами. Тобто право користування житловим приміщенням членами сім'ї власника є правом сервітутного типу. Як зазначає Є.А. Чефранова, "незважаючи на те що права членів сім'ї власника дуже ослаблені, вони найближче підходять під конструкцію особистого сервітуту" ^1.

Дослідники речових правовідносин не раз відзначали як безумовні вигоди, так і негативні сторони, перш за все для власників обтяженого майна, встановлення обмежених речових прав на майно.

Говорячи про речове-правовою природою права користування житловим приміщенням членами сім'ї власника житлового приміщення, необхідно відзначити такий ознака речових прав, як право слідування, тобто збереження за колишніми членами сім'ї власника житлового приміщення права користування житловим приміщенням при зміні власника. Відповідно до нової редакції ст.292 ГК РФ при зміні власника жилого приміщення право користування даним приміщенням членом сім'ї власника не зберігається. Слід зазначити, що дія цього положення не поширюється на колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення, приватизували житлове приміщення, за умови, що в момент приватизації даного житлового приміщення зазначені особи мали рівні права користування житловим приміщенням з особою, його приватизувати, якщо інше не встановлено законом або договором.

Після внесення змін до ст.292 ГК РФ виникло питання: чи можна тепер говорити про речовому характері прав членів сім'ї власника на житлове приміщення? На наш погляд, нова редакція ст.292 ЦК РФ абсолютно не змінила природи цих прав.

З моменту прийняття частини першої ДК РФ правове становище членів сім'ї власника жилого приміщення залишається предметом гострої дискусії. Протягом останнього десятиліття в цивілістиці обговорювалися і пропонувалися різні шляхи розвитку даних правовідносин.

Сім'я як об'єкт правового регулювання піддається впливу не тільки норм сімейного права, але й інших галузей. Кожна галузь права по-своєму підходить до визначення складу сім'ї в силу специфіки відносин, які вона регулює.

Тому в юридичній літературі неоднаково вирішується такий принципово важливе питання, як ідентичність понять "чоловік", "утриманці" і т.п. в житловому і шлюбно-сімейному законодавстві. Одні автори вважають, що житлове законодавство в цьому відношенні займає особливу позицію і вживані тут слова мають особливе, притаманне даній галузі права значення. З точки зору інших, правове значення і тлумачення положень житлових кодексів неможливі без урахування чинного шлюбно-сімейного законодавства. Як зазначає В.Ф. Маслов, "у визначенні члена сім'ї до цих пір немає єдиного поняття" ^1.

На думку П.І. Седугін, "в житлових правовідносинах сім'я виступає як особливий суб'єкт прав і обов'язків, має свій особливий статус" ^2.

Ні в житловому, ні в сімейному законодавстві не міститься визначення понять "сім'я", "члени сім'ї". В даний час правовий статус членів сім'ї власника житлового приміщення регулюється ст.292 Цивільного кодексу РФ і Житловим кодексом, зокрема ст.31. Але якщо ст.292 ГК РФ говорить про членів сім'ї власника житлового приміщення, то ст.31 ЖК РФ містить поняття "громадяни, які проживають разом з власником в належному йому житловому приміщенні". Варто відзначити, що ст.677 ЦК України, що регулює відносини комерційного найму, як і ст.31 ЖК РФ, не вживає терміни "сім'я", "члени сім'ї", а говорить про "постійно проживають разом з наймачем громадян". У раніше діючому ЖК УРСР відносини користування житловим приміщенням членами сім'ї його власника були врегульовані ст.127, в якій говорилося про членів сім'ї власника житлового приміщення, однак не був передбачений перелік осіб, до них відносяться. До членів сім'ї власника відносили тих громадян, які були членами сім'ї наймача житлового приміщення відповідно до ст.53 ЖК УРСР, тобто за аналогією.

Слід зазначити, що положення ЖК РФ і ГК РФ, що регулюють відносини користування житловим приміщенням членами сім'ї власника житлового приміщення, перебувають у певній суперечності. Якщо ст.31 ЖК РФ регулює відносини користування житловим приміщенням членами сім'ї власника лише в тих випадках, коли вони проживають з власником в одному і тому ж житловому приміщенні, то ст.292 ЦК РФ навіть не має на увазі такого обмеження. Пункт 1 ст.31 ЖК РФ містить формулювання, подібну до тієї, що передбачалася в ст.127 ЖК УРСР.

У зв'язку з цим протиріччям в юридичній літературі склалися дві точки зору. Відповідно до першої непроживання власника з зазначеними членами його сім'ї у житловому приміщенні, що належить власнику, не може жодним чином відбитися на їхньому праві користування даним житловим приміщенням ^1. Згідно з іншою точкою зору, заснованої на буквальному тлумаченні закону, якщо власник житлового приміщення не проживає в ньому, то, отже, і підстави виникнення права користування даним житловим приміщенням у осіб, що в ньому проживають, як у членів сім'ї власника відсутні.

Шляхи вирішення даного протиріччя, висловлені в юридичній літературі, також різні: або необхідно застосовувати норму ЖК РФ як спеціального закону або норму ГК РФ, нормами якого необхідно віддавати перевагу чинності ст.3 ГК РФ.

Резюмуючи все вищевикладене, було б доцільним з п.1 ст.31 ЖК РФ виключити слова "які проживають разом з даними власником в належному йому житловому приміщенні".

Отже, перелік осіб, які належать до членів сім'ї власника житлового приміщення, подано в п.1 ст.31 ЖК РФ.

По-перше, до них ставляться чоловік власника житлового приміщення, його діти і батьки. Зазначені особи автоматично набувають право користування житловим приміщенням, тобто відносяться до числа безумовних членів сім'ї власника жилого приміщення. Зрозуміло, у відповідності зі ст.137 СК РФ до них також слід віднести усиновлювачів та усиновлених. Чинний перелік відрізняється від колишнього, він звужений. У ст.31 ЖК РФ йдеться про дітей і батьків самого власника житлового приміщення без обліку дітей і батьків іншого чоловіка. Раніше це питання вирішувалося з урахуванням того, що зазначені особи проживають разом з власником і ведуть з ним спільне господарство. Таким чином, з числа безумовних членів сім'ї власника виключені неусиновленние власником діти його дружина, а також батьки останнього. Підставою виникнення взаємних прав та обов'язків батьків і дітей відповідно до розділу 10 СК РФ є походження дітей, засвідчене у встановленому законом порядку. Ця глава визначає умови і порядок встановлення походження дітей. До прав дітей, що народилися в дійсному шлюбі, прирівнюються права дітей, народжених у шлюбі, визнаному недійсним, або протягом трьохсот днів з дня визнання шлюбу недійсним.

Юридичне значення має тільки шлюб, зареєстрований у встановленому законом порядку. У юридичній літературі вказується на можливість визнання "фактичних подружжя" членами сім'ї власника житлового приміщення ^1. Для визнання осіб першої групи членами сім'ї власника житлового приміщення потрібне встановлення факту спільного проживання, а також наявність сімейної зв'язку. Ведення загального господарства в даному випадку значення не має. Отже, до подружжя належать:

особи, шлюб яких зареєстровано в органах загсу;

особи, які вчинили релігійний шлюб, прирівняний до громадянського;

особи, фактичні шлюбні відносини яких визнані судом.

Другу групу членів сім'ї власника жилого приміщення складають особи, які можуть бути визнані такими, якщо вони вселені власником в якості членів своєї сім'ї. До їх числа відносяться "інші родичі, непрацездатні утриманці і у виняткових випадках інші громадяни".

Мабуть, так звані фактичні дружини, тобто співмешканці, відносяться до другої категорії осіб, які можуть бути визнані членами сім'ї власника житлового приміщення. Виходячи з формулювання ч.1 ст.31 ЖК РФ, будь-яка особа може бути визнана членом сім'ї власника, якщо останній вселив цю особу в житлове приміщення як члена своєї сім'ї. Виникає питання: що свідчить про те, що та чи інша особа вселив власником в якості члена його сім'ї? Якщо відповідно до ЖК УРСР для визнання особи членом сім'ї власника житлового приміщення потрібне спільне з власником проживання та ведення з ним спільного господарства, то новий РК передбачає одну вимогу: вселення в якості члена родини. При цьому неясною залишається процедура такого вселення. Здається, що реєстрація в даному житловому приміщенні не може виступати в якості право факту, що породжує право користування житловим приміщенням. У раніше діючому житловому законодавстві говорилося про вселення в житлове приміщення в установленому порядку, під яким розумілося "вселення в житлове приміщення з дотриманням положень про прописку" ^1. Зараз факт прописки правового значення в даному випадку не має.

На мою думку, необхідно залишити за власником житлового приміщення право визначати, хто крім його дружина, дітей і батьків проживає в належному йому житловому приміщенні в якості членів його сім'ї, шляхом укладання з ними угоди в письмовій формі.

Припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення тягне припинення права користування даним житловим приміщенням. Але угодою з власником жилого приміщення може бути встановлено інше. Це може бути користування житловим приміщенням як за плату, так і безкоштовно, тобто на підставі договору або комерційного найму, або безоплатного користування житловим приміщенням.

У юридичній літературі неодноразово обговорювалося питання про можливість віднесення дітей власника житлового приміщення до колишніх членів його сім'ї при їх роздільному проживанні, тобто, наприклад, при розірванні шлюбу з власником житлового приміщення, коли його колишній чоловік разом з дитиною переїжджають в інше жиле приміщення . Виходячи з буквального тлумачення ст.31 ЖК РФ, випливає, що однією з ознак, що дозволяють віднести особу до числа членів сім'ї власника жилого приміщення, є спільне проживання з ним у даному житловому приміщенні. Так, В.М. Єрошкін ² зазначає, що діти також можуть стати колишніми членами сім'ї власника житлового приміщення, вказуючи на те, що "емоційні міркування" з даного питання "відносяться здебільшого до норм моралі, а не до норм права. Тим більше треба розуміти, що в Відповідно до законодавства ми говоримо про колишнього члена сім'ї, а не про колишнього батьку чи колишньому дитину ". Разом з тим, як зазначає П.В. Крашенинников, "не можуть стати колишніми членами сім'ї діти власника житлового приміщення. Не можуть припинитися сімейні відносини власника житла та його дітей. Тому настільки поширені сьогодні міркування про те, що у разі розірвання шлюбу (колишня) дружина з дітьми повинна йти на вулицю, не мають жодних підстав. Діти, незважаючи на розірвання шлюбу їх батьками, зберігають право користування житловим приміщенням, що належить одному з батьків, в якому вони проживали ^"1. Однак своєю Постановою N 428 від 2 липня 2008 р. президія Московського обласного суду ввів новелу тлумачення зазначеної вище норми ЖК РФ: "Виносячи рішення про припинення права користування М.Т. спірним жилим приміщенням, суд не врахував, що, виходячи зі статусу сімейного спорідненості , діти і батьки не можуть бути колишніми членами сім'ї. І за змістом ч.1 і 4 ст.31 Житлового кодексу РФ діти зберігають право користування житловим приміщенням, власниками якого є батьки, незалежно від ведення ними спільного господарства ".

Крім того, вже в 2007 р. Верховний Суд в Огляді практики за третій квартал 2007 р. дав позитивну відповідь на питання, чи зберігається за дитиною право користування житловим приміщенням, що знаходиться у власності одного з батьків, після розірвання батьками шлюбу. В основі аргументації даної відповіді Верховний Суд вбачає передбачене СК РФ право дитини на захист своїх прав і законних інтересів, яка здійснюється його батьками. Батьки несуть відповідальність за виховання і розвиток своїх дітей, вони зобов'язані піклуватися про здоров'я, фізичний, психічний, духовному і моральному розвитку своїх дітей. "Наведені права дитини та обов'язки його батьків, як зазначив Верховний Суд, зберігаються і після розірвання шлюбу батьків дитини. Виходячи з цього, позбавлення дитини права користування житловим приміщенням одного з батьків - власника цього приміщення може призвести до порушення прав дитини".

Таким чином, коректність формулювання норм законів, а також їх буквальне тлумачення - це суттєва проблема нашого законодавства, яка може тривалий час залишатися на совісті законодавця.

Завершуючи аналіз законодавства в галузі правового регулювання права користування житловим приміщенням членами сім'ї власника житлового приміщення, слід зазначити, що законодавець, прагнучи полегшити цивільно-правовий обіг нерухомості, а саме житлових приміщень, істотно звузив права членів сім'ї власника житлового приміщення, у тому числі і колишніх . Крім того, нововведення законодавства в даній сфері породили низку суперечностей житлового та цивільного законодавства. Здається, що це не останні зміни, що регулюють правовий статус членів сім'ї власника жилого приміщення.

Висновок

Таким чином, згідно зі ст.30 ЖК РФ, власник житлового приміщення здійснює права володіння, користування і розпорядження належним йому житловим приміщенням відповідно до його призначення та межами його використання, які встановлені Житловим кодексом РФ.

Власник має право надати належне йому жиле приміщення у володіння і користування громадянинові на підставі договору найму, договору безоплатного користування або на іншій законній підставі, а також юридичній особі - за договором оренди або на іншій законній підставі з урахуванням вимог, встановлених цивільним законодавством, Житловим кодексом РФ .

Члени сім'ї власника мають рівні права на користування житловим приміщенням (п.2 ст.31 ЖК). Однак ця норма має диспозитивний характер, і в угоді між власником і членами його сім'ї може бути передбачено інше. З цього випливає, що члени родини можуть мати як більший, так і менший обсяг прав.

На останніх, як і на власника, покладається обов'язок використовувати житлове приміщення за призначенням. За загальним правилом член сім'ї власника має право на використання всього житлового приміщення. Інше може бути обумовлено в спеціальній угоді власника житлового приміщення і вселяє осіб. У цьому договорі може бути зазначено, що вселяється особа користується не всією квартирою, а однією кімнатою; що право користування надано на певний час і припиняється із закінченням цього часу; що право користування припиняється на вимогу власника, а також у силу інших обставин - наприклад, при вступі власника житлового приміщення в шлюб. Угода про виникнення і припинення права користування житловим приміщенням, а також про інших умовах, на яких воно надано, може бути пунктом шлюбного договору.

Бібліографічний список літератури

Нормативно-правові акти:

1. Конституція Російської Федерації (прийнята всенародним голосуванням 12.12.93) (з урахуванням поправок, внесених Законами РФ про поправки до Конституції РФ від 30.12.2008 № 6-ФКЗ, від 30.12.2008. № 7-ФКЗ) / / Російська газета від 31.12. 2008р. - № 267.

2. Житлового кодексу Російської Федерації від 29 грудня 2004 р. N 188-ФЗ / / Збори законодавства РФ.03.01.2005. N 1 (ч.1). Ст.14.

3. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) від 30.11.1994 № 51-ФЗ (зі зм. Від 27.12.2009) / / Відомості Верховної Ради України, 1994, № 32, ст.3301.

Підручники, книги, монографії, статті:

4. Афоніна О.В. Житлове право: Навчальний посібник. "Дашков і К", 2007.

5. Афоніна О.В., Гур'єва Є.В., Герасимова Л.П. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації. "Іспит", 2006.

6. Бубон К.В. Право власності та житлове законодавство: колізії епохи. "Законодавство і економіка", 2009, N 10.

7. Голубєв А.В. Зобов'язання власників житлових приміщень у багатоквартирному будинку по внесенню плати за житлове приміщення і комунальні послуги "Законодавство і економіка", 2009, N 2.

8. Денисевич Є.М. Право користування житловими приміщеннями: до питання про співвідношення речових та зобов'язальних початків / / Юрист. 2000. N 2.

9. Єрошкін В.М. Про право дітей на користування житловим приміщенням / / Житлове питання. 2007. N 3.

10. Крашенинников П.В. Житлове право (6-е видання, перероблене і доповнене. "Статут", 2008.

11. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації "(постатейний) (2-е видання, виправлене і доповнене) / / Під ред.В.М. Жуйкова." КОНТРАКТ ", 2007.

12. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації із зразками правових документів "(поглавний) / / Під ред.М.Ю. Тихомирова." Видавництво Тихомирова М.Ю. ", 2007.

13. Постатейний коментар до ЖК РФ / Під ред. д. ю. н. П.В. Крашеніннікова. М.: Статут, 2006.

14. Право власності на житлові приміщення. Договір найму житлового приміщення: Постатейний коментар глав 18 і 35 Цивільного кодексу Російської Федерації "/ / За ред. П. В. Крашеніннікова." Статут ", 2009.

15. Селіванова Є.С. Житлові відносини як предмет правового регулювання. "Бюлетень нотаріальної практики", 2008, N 2.

16. Свердлик Г.А. Право власності та інші речові права на житлові приміщення. Житлове право, 2008, N 8.

17. Формакідов Д.А. Речові права на житлові приміщення в Житловому кодексі Російської Федерації. "Сімейне та житлове право", 2008, N 1.

18. Чашкова С.Ю. Сімейні відносини як підставу права користування житловим приміщенням власника і наслідки їх припинення. "Закони Росії: досвід, аналіз, практика", 2009, N 6.

19. Чефранова Є.А. Права подружжя на житлові приміщення / / Закони Росії: Досвід, аналіз, практика. 2006. N 9.

20. Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Довідник з житлових питань. "КОНТРАКТ", "ИНФРА-М", 2008.